In deutschen Großstädten stehen Büroflächen leer, während Co-Working-Anbieter Wartelisten führen. Das ist kein Zufall und kein kurzfristiger Effekt der Pandemie. Es ist das Ergebnis einer strukturellen Verschiebung, die den Gewerbeimmobilienmarkt nachhaltig umformt.
Zahlen, die man kennen sollte
Laut einer Analyse von CBRE aus dem Jahr 2023 nutzen rund 35 Prozent aller deutschen Büroangestellten zumindest gelegentlich flexible Arbeitsplätze außerhalb des klassischen Unternehmensstandorts. Der Flächenanteil von Co-Working und Managed Offices am gesamten Büroflächenumsatz in den sieben deutschen A-Städten lag 2022 bei knapp zwölf Prozent. Zum Vergleich: 2015 war dieser Wert kaum messbar.
Anbieter wie WeWork, Design Offices oder Regus betreiben in Deutschland heute zusammen mehrere Millionen Quadratmeter Bürofläche. Hinzu kommen hunderte kleinere, lokale Betreiber, die oft gezielt auf Nischen setzen: Ateliers für Kreativberufe, Coworking für Eltern mit Kinderbetreuung, technologiefokussierte Hubs mit Laborflächen. Das Angebot ist segmentierter als viele annehmen.
Was klassische Mietverträge nicht mehr leisten
Traditionelle Gewerbemietverträge laufen fünf bis zehn Jahre. Für ein Startup, das im ersten Jahr drei Mitarbeiter hat und im zweiten fünfzehn, ist das eine kaum kalkulierbare Bindung. Für ein mittelständisches Unternehmen, das nach der Einführung von Remote-Work seine genaue Flächenbedarfsplanung nicht mehr kennt, ist es ähnlich problematisch.
Co-Working löst dieses Problem durch Flexibilität als Kernprodukt. Monatliche Kündigungsfristen, skalierbare Pakete, inklusive Infrastruktur: Drucker, Konferenzräume, Küche, schnelles Internet sind im Preis enthalten. Unternehmen zahlen effektiv für genutzte Kapazität, nicht für gebuchte Quadratmeter. Das verändert die Kostenlogik vollständig.
Auswirkungen auf Eigentümer und Investoren
Für Eigentümer von Bürogebäuden stellt sich die Frage, ob sie weiterhin auf langfristige Einzelmieter setzen oder Flächen an Co-Working-Betreiber vermieten sollen. Beide Wege haben ihre Tücken. Langfristige Direktvermietung erzielt meist höhere Quadratmeterpreise, bindet aber das Objekt an die Bonität eines einzigen Mieters. Co-Working-Betreiber als Hauptmieter bieten Planungssicherheit durch einen einzigen Ansprechpartner, sind aber selbst anfällig für wirtschaftliche Schwankungen, wie der WeWork-Kollaps 2023 gezeigt hat.
Ein dritter Weg gewinnt an Bedeutung: Eigentümer betreiben Co-Working selbst oder über eine Tochterfirma. Das erhöht den Managementaufwand erheblich, ermöglicht aber eine direkte Steuerung von Belegung, Marke und Mietmix. Einzelne Family-Office-Investoren verfolgen genau dieses Modell, weil es die Immobilie zugleich zum Betrieb und zur Renditeanlage macht.
Parallel dazu beobachten Fachleute, dass Co-Working-Strukturen auch außerhalb der Metropolen Fuß fassen. In Städten wie Ostfildern, Esslingen oder Sindelfingen entstehen kleinere Hubs, die lokale Selbstständige und Pendler ansprechen. Ein erfahrener Immobilienmakler Ostfildern kennt diese Entwicklung aus dem Alltag: Gewerbeflächen, die früher monatelang leer standen, werden heute gezielt auf ihre Co-Working-Tauglichkeit geprüft, bevor überhaupt eine Vermarktung beginnt.
Welche Flächen profitieren, welche verlieren
Nicht jede Bürofläche eignet sich für Co-Working. Entscheidend sind:
- Lage und Erreichbarkeit: Gute ÖPNV-Anbindung ist wichtiger als Autobahnanbindung. Co-Worker kommen mit Bus und Bahn.
- Grundrissflexibilität: Offene Flächen, die sich modular aufteilen lassen, haben klare Vorteile gegenüber kleinteilig verwinkelten Büros.
- Technische Infrastruktur: Glasfaseranschluss, ausreichend Steckdosen, moderne Lüftung. Nachrüstkosten fressen Rendite.
- Gemeinschaftsflächen: Küche, Loungebereiche und mindestens ein oder zwei buchbare Konferenzräume gehören zum Mindeststandard.
Verlieren werden Objekte in peripherer Lage ohne ÖPNV-Anschluss, mit veralteter Haustechnik und starren Grundrissen. In vielen deutschen Mittelstädten steht genau diese Kategorie Bürofläche leer und wird es perspektivisch bleiben, wenn keine Umnutzung stattfindet.
Umnutzung als strategische Antwort
Die naheliegende Reaktion auf den Leerstand ist Umnutzung. Büros zu Wohnraum: Das klingt einfacher als es ist. Baugenehmigungen, Schallschutzanforderungen, Bestandsschutzfragen. In der Praxis dauert eine solche Konversion drei bis fünf Jahre und ist selten ohne erhebliche Investitionen machbar.
Realistischer für viele Objekte ist die partielle Umrüstung zu hybriden Nutzungskonzepten. Erdgeschoss als Co-Working oder Pop-up-Retail, obere Etagen als klassische Büros oder Serviced Apartments. Einige Kommunen unterstützen solche Projekte inzwischen aktiv, weil die Alternative, dauerhafter Leerstand in der Innenstadt, politisch unattraktiv ist.
Was Makler und Berater neu denken müssen
Die Veränderung trifft auch Gewerbemakler direkt. Wer früher einen Interessenten für 500 Quadratmeter mit einem Fünfjahresvertrag vermittelt hat, steht heute vor Kunden, die 15 Schreibtische für sechs Monate suchen. Das klassische Provisionsmodell, das auf Mietvertragsabschlüssen basiert, passt dazu schlecht.
Einige Makler entwickeln deshalb ergänzende Beratungsleistungen: Flächenbewertung für Co-Working-Eignung, Vermittlung zwischen Eigentümern und Betreibern, Portfolioberatung für Investoren, die flexibel genutzte Flächen einschätzen müssen. Das erfordert neue Kenntnisse, etwa in Betreibermodellen, Auslastungssteuerung und Nutzerverhalten.
Daneben entsteht ein Markt für digitale Plattformen, die Flex-Flächen vermitteln. Deskwanted, Coworker.com oder Liquidspace funktionieren wie Airbnb für Büros. Für Makler sind das zunächst Konkurrenten, mittelfristig aber auch Kooperationspartner, wenn es darum geht, größere Flächen aus dem Plattformgeschäft in klassische Mietverträge zu überführen.
Fazit: Strukturwandel, kein Modetrend
Co-Working-Spaces sind keine vorübergehende Erscheinung. Sie sind Ausdruck veränderter Arbeitswelten, geänderter Unternehmensstrategien und neuer Anforderungen an Flexibilität. Der Gewerbeimmobilienmarkt muss sich darauf einstellen, und er tut es, wenn auch langsam und ungleichmäßig.
Eigentümer, die ihre Bestände jetzt auf Co-Working-Tauglichkeit prüfen, handeln vorausschauend. Investoren, die nur auf traditionelle Mietverträge setzen, riskieren steigende Leerstände. Und Makler, die ihr Leistungsportfolio nicht erweitern, werden einen wachsenden Teil des Marktes an Plattformen und spezialisierte Berater verlieren. Der Wandel ist keine Bedrohung für alle, aber er verlangt von allen eine konkrete Antwort.
