Ein Gründerzeithaus in Leipzig, ein Baudenkmal im Zürcher Kreis 4, eine stillgelegte Fabrikhalle in Heilbronn: Historische Immobilien sind mehr als Steine und Mörtel. Sie sind materielle Zeugen gesellschaftlicher Entwicklung, handwerklicher Traditionen und kollektiver Erinnerung. Gleichzeitig stehen ihre Eigentümer vor handfesten wirtschaftlichen Fragen. Wie lässt sich der Erhalt solcher Gebäude finanzieren, und welche Instrumente gibt es, um den Zielkonflikt zwischen Denkmalschutz und rentabler Nutzung zu lösen?
Was macht eine Immobilie zum Kulturgut?
Der Begriff Kulturgut ist rechtlich nicht einheitlich definiert, aber in der Praxis orientieren sich Behörden an nachvollziehbaren Kriterien. Eine Immobilie gilt dann als schützenswert, wenn sie einen dokumentierbaren historischen, künstlerischen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Wert besitzt. In Deutschland regeln das die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer, in der Schweiz liegen die Kompetenzen bei Kantonen und Gemeinden, ergänzt durch das Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG).
Laut Statistik des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz stehen in Deutschland rund 1,2 Millionen Objekte unter Denkmalschutz. In der Schweiz erfasst das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) über 1.200 Ortsbilder mit nationaler Bedeutung. Diese Zahlen verdeutlichen: Es handelt sich nicht um eine Randerscheinung, sondern um einen erheblichen Teil des gebauten Bestands.
Steuerliche Anreize als zentrales Instrument
Denkmalgeschützte Gebäude verursachen überdurchschnittliche Instandhaltungskosten. Wer ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert bewohnbar halten will, kommt mit Standardhandwerkern und Baumärkten selten weit. Spezialunternehmen für historische Baustoffe, denkmalgerechte Fenster oder Stuck-Restaurierung schlagen mit Stundensätzen von 80 bis 150 Euro zu Buche. Der Gesetzgeber schafft deshalb steuerliche Ausgleiche.
In Deutschland erlaubt Paragraf 7i des Einkommensteuergesetzes eine erhöhte Abschreibung von bis zu 9 Prozent jährlich in den ersten acht Jahren auf Herstellungskosten für Baumaßnahmen an Baudenkmälern. Selbstnutzer profitieren nach Paragraf 10f EStG von Sonderausgaben in Höhe von 9 Prozent über zehn Jahre. Voraussetzung ist jeweils eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde vor Baubeginn. Wer diese Abstimmung versäumt, verliert den Anspruch rückwirkend.
In der Schweiz variieren die Abzugsmöglichkeiten je nach Kanton erheblich. Kanton Bern etwa erlaubt den vollständigen Abzug von Unterhaltskosten an Denkmalobjekten vom steuerbaren Einkommen, sofern eine kantonale Fachstelle die Massnahmen vorab genehmigt hat.
Direkte Förderprogramme auf Bundes- und Kantonsebene
Neben Steuervorteilen existieren direkte Zuschüsse. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz vergab allein 2023 rund 18 Millionen Euro an Fördermitteln für über 450 Projekte in ganz Deutschland. Gefördert werden Sicherungs-, Sanierungs- und Restaurierungsmaßnahmen, nicht jedoch reine Neubauten auf historischen Grundstücken. Antragsteller müssen einen Eigenanteil von mindestens 50 Prozent nachweisen.
In der Schweiz koordiniert die Stiftung Ferien im Baudenkmal seit ihrer Gründung 1990 die touristische Nachnutzung historischer Liegenschaften. Über 200 Objekte stehen mittlerweile für Ferienvermietung bereit, von der romanischen Burg bis zum Appenzeller Bauernhaus. Das Modell ist interessant, weil es Erhalt und wirtschaftliche Tragfähigkeit direkt verbindet: Die Mieteinnahmen fließen direkt in den Unterhalt zurück.
Für Eigentümer, die eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, ist ein spezialisierter Ansprechpartner entscheidend. Ein regional verankerter Makler kennt die lokale Förderlandschaft und weiss, whttps://www.wernerimmobilien.com/So bietet etwa Werner Immobilien als in der Region verwurzeltes Unternehmen die nötige Marktnähe, um realistische Einschätzungen zu Sanierungskosten und erzielbaren Preisen zu geben.
Beispiele gelungener Umnutzung
Theorie und Praxis klaffen im Denkmalschutz oft auseinander. Drei konkrete Beispiele zeigen, was möglich ist:
- Zeche Zollverein, Essen: Die 2001 zum UNESCO-Welterbe erhobene Anlage wurde in ein Kultur- und Kreativzentrum umgewandelt. Heute arbeiten dort über 300 Unternehmen aus Kunst, Design und Medien, rund 1,5 Millionen Besucher kommen jährlich. Die Investitionssumme lag bei über 500 Millionen Euro, getragen von EU-Strukturfonds, Landesgeldern und privatem Kapital.
- Altstadtsanierung Basel: Die Stadt Basel investiert seit den 1990er Jahren systematisch in die Sanierung von Altstadthäusern über zinsgünstige Darlehen des kantonalen Hochbauamts. Das Ergebnis ist ein lebensfähiger historischer Kern mit niedrigen Leerstandsquoten.
- Kloster Wiblingen, Ulm: Das Barockkloster wurde durch einen langfristigen Pachtvertrag mit der Universität Ulm gesichert. Die Uni nutzt Bibliothek und Räume, der Freistaat trägt die Grundinstandhaltung. Ein Modell, das Denkmalpflege ohne Subventionsabhängigkeit ermöglicht.
Herausforderungen und offene Fragen
Trotz dieser Instrumente bleibt der Erhalt historischer Immobilien strukturell unterfinanziert. Ein Hauptproblem ist die Fragmentierung der Förderlandschaft. Eigentümer müssen sich durch kommunale, kantonale und nationale Programme navigieren, die unterschiedliche Anforderungen, Fristen und Zielgruppen haben. Wer einen Antrag bei der Gemeinde stellt, hat keine Garantie, dass er damit automatisch für Bundesmittel qualifiziert ist.
Hinzu kommt der Fachkräftemangel im Handwerk. Steinmetze, Stuckateure und Zimmermänner mit Erfahrung in historischen Bautechniken sind rar. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes schätzt, dass bis 2030 rund 60.000 Fachkräfte im Bau fehlen werden. Für denkmalgerechte Sanierungen, die handwerkliches Spezialwissen erfordern, verschärft sich dieser Engpass nochmals.
Auch die Frage der energetischen Ertüchtigung ist noch nicht gelöst. Neue EU-Gebäuderichtlinien verlangen schrittweise steigende Energiestandards, die mit denkmalschutzrechtlichen Anforderungen häufig kollidieren. Außendämmung ist oft nicht zulässig, innenliegende Dämmungen verändern die Raumproportionen und können Feuchteschäden verursachen. Hier braucht es differenzierte Ausnahmeregelungen, keine pauschalen Vorgaben.
Was Eigentümer konkret tun können
Wer eine historische Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte folgende Schritte frühzeitig angehen:
- Denkmalstatus klären: Ist das Objekt in der Denkmalliste eingetragen oder lediglich im Inventar erfasst? Der Unterschied bestimmt, welche Genehmigungen nötig sind.
- Fachbehörde kontaktieren: Denkmalbehörden beraten kostenlos und oft kooperativ, wenn Eigentümer frühzeitig auf sie zugehen, statt vollendete Tatsachen zu schaffen.
- Fördermittel vor Baubeginn beantragen: Nachträglich eingereichte Anträge werden in der Regel abgelehnt.
- Spezialisiertes Handwerk einbeziehen: Günstige Angebote ohne Denkmalkenntnisse kosten am Ende mehr, wenn Auflagen nachträglich erfüllt werden müssen.
- Wirtschaftlichkeit realistisch prüfen: Eine Nutzungsänderung, zum Beispiel von Wohnen zu Gastronomie oder Kulturnutzung, kann die Förderfähigkeit erhöhen und die Rendite verbessern.
Historische Immobilien sind kein Nischenthema für Enthusiasten. Sie prägen das Erscheinungsbild von Städten und Dörfern, ziehen Tourismus an und stärken die lokale Identität. Die Werkzeuge für ihren Erhalt liegen bereit: Steuerrecht, Förderprogramme, spezialisiertes Handwerk und engagierte Eigentümer. Was fehlt, ist meist keine Motivation, sondern der Überblick darüber, was wo und wie greift.
